講述房地產(chǎn)六大成本及明細(xì)（房地產(chǎn)開發(fā)成本包括哪些）
根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別，由于國家法規(guī)政策的限制，該環(huán)節(jié)運(yùn)作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用，項(xiàng)目開發(fā)部在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目開發(fā)部來承擔(dān)。
1、新征土地
（一）征地費(fèi)用：少交或晚交，力爭減免，由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)；
（二）拆遷安置費(fèi)用：房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用，由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)；
（三）市政大配套費(fèi)用：自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理，工程部和預(yù)算部負(fù)責(zé)自建部分，工程部負(fù)責(zé)交政府部分；
（四）規(guī)劃條件：滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本由項(xiàng)目開發(fā)部、工程部負(fù)責(zé)；
2、買斷項(xiàng)目
（一）買斷內(nèi)容：明確買斷內(nèi)容明細(xì)，由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)；
（二）付款總額：為公司爭取最大利益，由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)；
（三）付款時間：周期長次數(shù)多，由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)；
（四）三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)：明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)，由工程部、項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)；
（五）手續(xù)風(fēng)險：與項(xiàng)目付款時間直接掛鉤，由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)；
3、合作開發(fā)
（一）合作方式：符合集團(tuán)要求，有利公司；
（二）分成比例：雙贏原則；
（三）交房時間：盡可能地延后交房；
（四）交房標(biāo)準(zhǔn)：不低于合同中規(guī)定的交房標(biāo)準(zhǔn)；
（五）付款總額與付款時間：選擇有利于公司利益的方式；
上述5項(xiàng)內(nèi)容均由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。
第二部分 項(xiàng)目規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)
項(xiàng)目規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用，在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，可以最大限度地減少事后變動帶來的成本，所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是：周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批，項(xiàng)目開發(fā)部、工程部和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能；
1、規(guī)劃方案
（一）可行性規(guī)劃設(shè)計：市場信息搜集和分析、市政狀況信息分析、規(guī)劃要點(diǎn)確立、可行性研究設(shè)計任務(wù)書、可行性設(shè)計變更由預(yù)算部、銷售部配合完成；
（二）方案評審：組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方案進(jìn)行評審、確定未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計變更環(huán)節(jié)，再重新評審由項(xiàng)目、工程、預(yù)算、財務(wù)、銷售等部門組成評審委員會，總經(jīng)理負(fù)責(zé)；
（三）設(shè)計成果：對可行性規(guī)劃設(shè)計根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整，設(shè)備選型方案提前確定。由工程部負(fù)責(zé)；根據(jù)提交的設(shè)計成果進(jìn)行投資估算：預(yù)算部負(fù)責(zé)，工程部配合。
2、報批設(shè)計
（一）設(shè)計方案：根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營的情況和市場分析制訂設(shè)計任務(wù)書，項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)、銷售部協(xié)作，方案設(shè)計招投標(biāo)：工程部負(fù)責(zé)方案設(shè)計評審：招投標(biāo)評審委員會；
（二）報批：注意市政設(shè)計；注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性，材料完整項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)，工程部配合；
3、擴(kuò)初設(shè)計
（一）擴(kuò)初設(shè)計要求：對報批設(shè)計進(jìn)一步調(diào)整、設(shè)計要求、內(nèi)部審核工程部負(fù)責(zé)，各部門配合；
（二）成本概算：根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算，開發(fā)部與工程部負(fù)責(zé)制訂經(jīng)營指導(dǎo)書預(yù)算部負(fù)責(zé)；
（三）擴(kuò)初設(shè)計圖：根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計要求招標(biāo)、專家評審、內(nèi)部評審，投標(biāo)評審委員會負(fù)責(zé)。設(shè)計調(diào)整：工程部負(fù)責(zé)；
4、樁基設(shè)計
（一）地質(zhì)勘察：搜集權(quán)威地質(zhì)資料，以專業(yè)人員勘察；
（二）設(shè)計方案評審：樁基設(shè)計2種以上形式，由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審；
（三）樁基施工圖：設(shè)計調(diào)整；
上述5項(xiàng)內(nèi)容均由工程部負(fù)責(zé)；
5、施工圖設(shè)計
（一）施工圖設(shè)計要求：根據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁基設(shè)計、功能設(shè)計及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計要建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價70%的部分屬于設(shè)計方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核由工程部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助；
（二）報建：政府部門報批費(fèi)，按政府有關(guān)政策交納由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)；
（三）審圖：互審互簽，明確修改意見，設(shè)計洽商工程部負(fù)責(zé)，銷售部參與；
（四）面積測算：設(shè)計圖紙測算與實(shí)際施工時檢驗(yàn)相結(jié)合工程部負(fù)責(zé)；
6、銷售包裝設(shè)計
結(jié)合營銷費(fèi)用控制，施工招投標(biāo)；
7、裝修方案設(shè)計
（一）方案設(shè)計要求：根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計要求。工程部負(fù)責(zé)銷售部協(xié)助；
（二）材料設(shè)備選型成本方案：市場信息調(diào)研，根據(jù)設(shè)計要求確定裝修材料和設(shè)備；制訂裝修設(shè)計目標(biāo)成本計劃明細(xì)表，裝飾綜合價格拆分分析。工程部負(fù)責(zé)。
（三）招投標(biāo)：制訂設(shè)計任務(wù)書工程部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助評審招投標(biāo)評審委員會；
8、功能設(shè)計
（一）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評估：市場調(diào)研銷售部負(fù)責(zé)，針對性擴(kuò)充建筑物功能工程部負(fù)責(zé)銷售部協(xié)助；
（二）市政配套方案：市政狀況調(diào)研、爭取政府有利條件項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)；
（三）環(huán)境方案設(shè)計：根據(jù)投資估算和報批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計方案目標(biāo)成本總額工程部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目開發(fā)部協(xié)助、投標(biāo)、投標(biāo)評審委員會；
（四）智能化設(shè)計：市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析，智能化內(nèi)容控制銷售部負(fù)責(zé)招投標(biāo)，尋找外部合作，爭取雙贏招投標(biāo)小組組織，總經(jīng)理負(fù)責(zé)；
（五）銷售承諾：保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實(shí)際功能的一致性銷售部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助；
9、設(shè)計變更
（一）設(shè)計調(diào)整費(fèi)用
（二）設(shè)計變更洽商：嚴(yán)格按照設(shè)計變更洽商流程進(jìn)，工程部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助；
10、材料設(shè)備
（一）選型
（二）方案確定時間：在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝工程部負(fù)責(zé)；
（三）采購：招投標(biāo)、招投標(biāo)評審委員會。
11、其他費(fèi)用
物業(yè)管理完善費(fèi)：限額設(shè)計、預(yù)算部；
第三部分 招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)
招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、預(yù)算、銷售等多個部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對性，環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評標(biāo)。
一、投標(biāo)單位的選擇
主要是：資質(zhì)、管理水平、技術(shù)力量、歷史記錄、資金實(shí)力、合作經(jīng)歷等6個方面；
1.建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫；
2.從公司認(rèn)可名冊中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位；
3.主辦部門推薦5家投標(biāo)單位報招投標(biāo)工作組；
工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理、設(shè)計、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同；預(yù)算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同；銷售部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同；
招投標(biāo)工作小組審核、考察、評估、篩選3家以上投標(biāo)單位報招投標(biāo)評審委員會及主管領(lǐng)導(dǎo)。招投標(biāo)評審委員會審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)；
二、招投標(biāo)文件
（一）各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含：
（1）工期；
（2）工程造價或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
（3）質(zhì)量要求；
（4）付款方式；
（5）招標(biāo)范圍；
（6）結(jié)算方式；
（7）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；
（8）投標(biāo)注意事項(xiàng)；
（9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）；
（10）截標(biāo)時間；
（11）開標(biāo)時間；
（12）定標(biāo)方法；
（13）投標(biāo)單位補(bǔ)充意見；
（14）標(biāo)準(zhǔn)合同條文；
（15）圖紙、其他要求等；
（二）主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本：1、工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理、設(shè)計、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同；2、預(yù)算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。3、銷售部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同。
（三）招投標(biāo)工作組審核：招投標(biāo)評審委員會審核，主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；
三、評標(biāo)和定標(biāo)
（一）技術(shù)性評標(biāo)和定標(biāo)；經(jīng)濟(jì)性評標(biāo)定標(biāo)：優(yōu)先順序是：1、技術(shù)評標(biāo)；2、經(jīng)濟(jì)評標(biāo)；3、合作經(jīng)歷。負(fù)責(zé)部門：1、技術(shù)部門負(fù)責(zé)技術(shù)評標(biāo)；2、預(yù)算部負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書的評標(biāo)3、財務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包裝費(fèi)。
（二）綜合審核投標(biāo)單位，評定中標(biāo)單位：招投標(biāo)評審委員會審核、評定，總經(jīng)理批準(zhǔn)。
第四部分 施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)
施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面：一是因各種變更帶來的費(fèi)用，是材料、工程款的支付由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免地由于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進(jìn)行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的一階段進(jìn)行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。
一、設(shè)計變更環(huán)節(jié)
（一）變更評估
1、項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計調(diào)整；
2、加強(qiáng)施工前的審核工作。全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定，部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)；
3、成本控制部負(fù)責(zé)計算變更費(fèi)用（含可能引起的索賠），項(xiàng)目方代表執(zhí)行修改的工期評估，本控制部成本管理員負(fù)責(zé)計算變更后的成本現(xiàn)狀；
（二）變更的審核簽認(rèn)
1、根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計變更分成四類，不同類別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行，經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)；
2、設(shè)計變更通知單由發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)；
3、變更必須有設(shè)計單位、設(shè)計部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效由經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)；
（三）變更的審批
經(jīng)總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變更由總經(jīng)理負(fù)責(zé)；
二、施工現(xiàn)場簽證
（一）簽證的必要性
現(xiàn)場簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行由經(jīng)辦部門（成本控制部或工程部）負(fù)責(zé)；
（二）簽證的時限
現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅持當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則由經(jīng)辦部門（成本控制部或工程部）負(fù)責(zé)；
（三）簽證的工程量
1、認(rèn)真核對簽證的工程量準(zhǔn)確由經(jīng)辦部門（成本控制部或工程部）負(fù)責(zé)；
2、簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)由經(jīng)辦部門（成本控制部或工程部）負(fù)責(zé)；
（四）簽證的審批
1、施工洽商通知單由發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)；
2、必須遵循“先洽后干”的原則，確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報審，通過后方可式簽證由總經(jīng)理負(fù)責(zé)；
（五）簽證的反饋
對工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計分析，并根據(jù)統(tǒng)計資料對控制工程變更提出改進(jìn)意見，管工程師負(fù)責(zé)；
三、審圖
擴(kuò)初圖會審、施工圖會審、分項(xiàng)、分部圖會審、各專業(yè)技術(shù)圖紙會審要執(zhí)行圖紙多層次會審會簽及審批制度和各專業(yè)互審互簽制度，在開工前把圖紙中的問題修改完由甲方總工辦技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)；
四、總分包配合費(fèi)
分包方式、分包內(nèi)容、分包的責(zé)任界定通過投標(biāo)確定配合費(fèi)應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。甲方代表負(fù)責(zé)；
五、材料供應(yīng)
（一）選型，施工所用的各項(xiàng)材料的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定由總工辦負(fù)責(zé)；
（二）材料供應(yīng)方式，先確定材料供應(yīng)方式，通過招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用成本控制部組織
工程部參加；
（三）材料計劃，限時編制材料計劃，材料計劃簽認(rèn)由材料采購部負(fù)責(zé)；
（四）預(yù)留時間，要考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應(yīng)的時間由經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)；
六、工程款的支付
（一）付款進(jìn)度，按合同約定執(zhí)行付款，按進(jìn)度付款，甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位；
（二）工程進(jìn)度，多層次多角度審核工程進(jìn)度，預(yù)算人員審核工程價值量；
（三）付款的審批，根據(jù)情況由不同級別人員最終審批，主管副總或總經(jīng)理；
第五部分 材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)
材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的；
一、材料進(jìn)場計劃
（一）采購招投標(biāo)及訂立合同時間：材料采購部、成本控制部、信息審核部共同完成；
（二）生產(chǎn)周期：與工程進(jìn)度相配合；
（三）運(yùn)輸周期：具體與采購點(diǎn)遠(yuǎn)近相對應(yīng)；
（四）安裝、驗(yàn)收周期：與工程進(jìn)度相配合；
（五）交叉作業(yè)時間：與工序安排相聯(lián)系；
以上各項(xiàng)均由工程部負(fù)責(zé)；
二、材料的性能價格比
（一）市場信息：日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫由材料采購部、信息審核部負(fù)責(zé)；
（二）技術(shù)參數(shù)：材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由總工辦確定或封樣由總工辦負(fù)責(zé)；
（三）招投標(biāo)：必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計劃。不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三家以上廠家報價選擇由材料采購部、信息審核部、成本控制部負(fù)責(zé)；
三、材料款支付
材料款支付方式、材料款支付進(jìn)度、保修款預(yù)付款限額控制；首次驗(yàn)收后付款總額進(jìn)度控制。保修款一般不低于合同總價的5%依據(jù)合同中約定付款。由經(jīng)辦部門（工程部或材料采購部）負(fù)責(zé)；
四、材料驗(yàn)收
（一）數(shù)量驗(yàn)收：材料采購部、信息審核部、成本控制部共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場數(shù)量甲方工地代表或?qū)I(yè)工程師負(fù)責(zé)監(jiān)控驗(yàn)收；
（二）質(zhì)量驗(yàn)收：外觀質(zhì)量的驗(yàn)收、安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收：工程部負(fù)責(zé)。投入使用后的質(zhì)量驗(yàn)收物業(yè)公司負(fù)責(zé)；
五、材料保管與保修
（一）材料保管：在合同中明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者材料采購部、工程部負(fù)責(zé)；
（二）材料保修：用合同的方式明確保修責(zé)任和保修期。材料采購部、工程部負(fù)責(zé)；
第六部分 銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)
銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。
一、營銷方案
（一）費(fèi)用總額：確定費(fèi)用目標(biāo)總額，銷售部負(fù)責(zé)；
（二）市場信息收集：根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計劃和費(fèi)用，銷售部負(fù)責(zé)；
（三）營銷計劃：根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計劃和費(fèi)用，銷售部負(fù)責(zé)；
（四）營銷預(yù)算：根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計劃和費(fèi)用，銷售部負(fù)責(zé)；
（五）營銷方案審批：征求各方面意見，按審批流程操作，主管副總。；
二、營銷現(xiàn)場費(fèi)用
（一）現(xiàn)場銷售人工費(fèi)用：銷售人數(shù)控制、銷售工作進(jìn)度控制、獎勵辦法控制。銷售部部門經(jīng)理；
（二）現(xiàn)場銷售器具費(fèi)：銷售部部門經(jīng)理；
（三）賣場、現(xiàn)場包裝費(fèi)：銷售部部門經(jīng)理；
（四）銷售模型費(fèi)用：銷售部部門經(jīng)理；
（五）宣傳資料及禮品費(fèi)：銷售部部門經(jīng)理；
（六）展銷費(fèi)：銷售部部門經(jīng)理；
（七）計劃額度控制：額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度主管副總；
三、媒體選擇
（一）媒體及廣告代理公司信息收集和分析：專人負(fù)責(zé)銷售部；
（二）招投標(biāo)：
1、先評后選的原則：信息審核部、銷售部；
2、內(nèi)部評審：信息審核部、銷售部；
3、招投標(biāo)：招投標(biāo)評審委員會；
四、樣板房裝修
（一）設(shè)計、裝修：市場信息收集、制訂裝修目標(biāo)成本總額銷售部、總工辦；
（二）材料采購：信息搜集；材料、設(shè)備選型。信息審核部、材料采購部、成本控制部；
（三）信息采集及招投標(biāo)：招投標(biāo)、招投標(biāo)評審小組；
（四）樣板房維護(hù)：委托物業(yè)代管協(xié)議物業(yè)公司、銷售部；
（五）材料回收、保管和再利用：建立材料設(shè)備清單、使用登記、閑置品評估和處理材料采購部負(fù)責(zé)，物業(yè)、銷售部配合；
五、銷售回款
（一）銷售折扣點(diǎn)：銷售部、銷售代理公司提出方案總經(jīng)理拍板；
（二）回款周期：銷售部、銷售代理公司提出方案銷售部負(fù)責(zé)、財務(wù)部監(jiān)督；
六、銷售補(bǔ)充條款及承諾
（一）承諾的給出：制作樓書；承諾分類，銷售部負(fù)責(zé)，總工辦、工程部監(jiān)督；
（二）設(shè)計變更與承諾：變更審批與知會制度；承諾變更總工辦負(fù)責(zé)，銷售、工程協(xié)助；
七、客戶交房
（一）交房日期：按交房原因分類處理；
（二）保修期：與施工單位洽商延長保修期；
（三）質(zhì)量補(bǔ)償：交房驗(yàn)收協(xié)議；
上述事項(xiàng)由工程部負(fù)責(zé)，銷售部、物業(yè)公司協(xié)作；
八、其他
（一）銷售代理費(fèi)費(fèi)：銷售部與銷售代理公司協(xié)商總經(jīng)理拍板；
（二）與銷售相關(guān)的其他費(fèi)用（如因銷售要求而發(fā)生的設(shè)計洽商變更費(fèi)等）：嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn)行主管副總；
第七部分 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)
工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時和準(zhǔn)確性這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作；
一、乙方預(yù)算
乙方預(yù)算內(nèi)容的審查：
（一）先由造價比例大的項(xiàng)目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積；
（二）注意報價拆分、施工方法、報價及招標(biāo)方法不同會影響成本的問題；
上述事項(xiàng)由成本控制部負(fù)責(zé)，工程部、總工辦協(xié)助；
二、鋼筋用量的核實(shí)
（一）施工圖中的鋼筋用量：選擇并委托現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn)豐富、職業(yè)道德良好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程造價咨詢公司進(jìn)行鋼筋量的計算工作由成本控制部、總工辦與主管副總負(fù)責(zé)確定工程造價咨詢公司；
（二）洽商、變更的鋼筋用量：成本控制部專人負(fù)責(zé)抽查與核實(shí)工程造價咨詢公司的鋼筋用量計算工作；工程造價咨詢公司與成本控制部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情況成本控制部負(fù)責(zé)人監(jiān)督；
三、價差的調(diào)整
包括材料價差、人工價差、費(fèi)用價差。嚴(yán)格執(zhí)行合同中價差調(diào)整辦法；及時跟蹤價格（材料、人工、費(fèi)用）變化情況；當(dāng)價格出現(xiàn)異常波動時，應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對策成本控制部預(yù)算工程師負(fù)責(zé)；
四、洽商、變更的費(fèi)用控制
（一）圖紙審核：總工辦、工程部負(fù)責(zé)組織各專業(yè)共同審圖，實(shí)行專業(yè)負(fù)責(zé)制；監(jiān)理公司審圖；施工單位審圖總工辦負(fù)責(zé)建筑專業(yè)圖紙質(zhì)量的審核；工程部負(fù)責(zé)其他專業(yè)圖紙的審核；
（二）因市場因素甲方對圖紙的修改：甲方對圖紙做出重大修改之前，應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比較；
（三）現(xiàn)場簽證：現(xiàn)場簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費(fèi)用的原因和責(zé)任。工程部負(fù)責(zé)現(xiàn)場簽證的監(jiān)控；成本控制部負(fù)責(zé)審核洽商、變更的合理性、完整性及經(jīng)濟(jì)性；
五、違約與索賠
（一）工期與質(zhì)量：甲方履行自己的合同義務(wù)；甲方督促乙方履行合同義務(wù)；工期與質(zhì)量要重視過程中控制，工程部負(fù)責(zé)施工合同中技術(shù)條款的監(jiān)控；成本控制部負(fù)責(zé)施工合同中合同條款經(jīng)濟(jì)部分的監(jiān)控；
（二）配合管理：工程部項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)各施工方的配合問題，工程部負(fù)責(zé)施工過程中各方的協(xié)調(diào)、配合；
（三）停工、窩工：當(dāng)工程造成重大停、窩工時，工程部與成本控制部及時進(jìn)行停、窩工費(fèi)用計算成本控制部負(fù)責(zé)違約費(fèi)用的核實(shí)；
第八部分 期間費(fèi)用成本控制要點(diǎn)
期間費(fèi)用主要由財務(wù)、人工、行政三塊費(fèi)用組成由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費(fèi)用的靈活性很高，更需要加強(qiáng)對期間費(fèi)用的計劃控制財務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費(fèi)用支出情況；
一、財務(wù)費(fèi)用
（一）公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計劃：制定年度資金計劃；資金占壓費(fèi)用估算與控制財務(wù)部負(fù)責(zé)年度資金計劃；財務(wù)部與成本控制部配合控制占壓資金量；
（二）地價款的支付：制定項(xiàng)目總體開發(fā)計劃、開發(fā)部、總工辦負(fù)責(zé)項(xiàng)目總體開發(fā)計劃；
（三）工程款的支付：制定工程年度付款計劃、工程部負(fù)責(zé)工程年度付款計劃；
（四）銷售回款的管理：制定年銷售計劃銷售部負(fù)責(zé)制定年度銷售計劃；
二、人工費(fèi)用
包括員工薪金、崗位津貼、出差補(bǔ)助、加班補(bǔ)助及其他費(fèi)用、獎金等。依據(jù)集團(tuán)有關(guān)規(guī)定確定各公司工資總額、出差補(bǔ)助、加班補(bǔ)助及其他費(fèi)用財務(wù)部負(fù)責(zé)；
三、行政管理費(fèi)用
（一）通訊費(fèi)用：通訊費(fèi)用實(shí)行專項(xiàng)審批報銷；
（二）交際費(fèi)用：交際費(fèi)用實(shí)行專項(xiàng)審批報銷；
（三）車輛交通費(fèi)：車輛交通費(fèi)實(shí)行油料歸口管理、過路費(fèi)、過橋費(fèi)、停車費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)實(shí)報實(shí)銷管理、維修費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)事前審批；經(jīng)批準(zhǔn)的私家車（私車公用）限額報銷行政人事部與財務(wù)部共同負(fù)責(zé)；
（四）其它辦公用品：按計劃采購、領(lǐng)用；
第九部分 具體存在問題和應(yīng)對策略
造價管控
一、存在問題：
1、編制清單時，存在工程量少算或漏算以及清單特征描述不準(zhǔn)等現(xiàn)象。
2、施工單位投標(biāo)價格高低不一，甚至還有施工聯(lián)合串標(biāo)單價現(xiàn)象，公司無法對合理價格做出準(zhǔn)確判斷，麻木追求低價中標(biāo)；從而導(dǎo)致中標(biāo)價格也許是經(jīng)過施工單位抬價后的高價；也許是低于成本的價格出現(xiàn)豆腐渣工程。
3、投標(biāo)人會利用清單工程量的可能變化進(jìn)行不平衡報價，對清單工程量預(yù)計結(jié)算時工程量會增加的項(xiàng)目報高價，反之則報低價；對于清單文件中無具體工程量的暫定項(xiàng)目，預(yù)計要做的報高價，預(yù)計不做或擬再分包的報低價。利用設(shè)計變更進(jìn)行不平衡報價，對設(shè)計圖紙中不明確或遺漏之處，預(yù)計修改后工程量會增加的項(xiàng)目報高價，反之則報低價。
4、在開標(biāo)過程中，沒有專業(yè)人士對技術(shù)標(biāo)中的施工方案、施工進(jìn)度計劃橫道圖、網(wǎng)絡(luò)圖、勞動力計劃安排進(jìn)行評審，導(dǎo)致很多二三流企業(yè)乃至掛靠單位以低價中標(biāo)的渠道進(jìn)入集團(tuán)承包基建項(xiàng)目；造成工期浪費(fèi)。
5、施工單位戰(zhàn)線拉得太長，導(dǎo)致資金、機(jī)械設(shè)備、人力資源周轉(zhuǎn)困難，從而影響工期浪費(fèi)。
6、基建體系所建立的戰(zhàn)略合作伙伴數(shù)量太少，參差不齊；大宗建筑材料未集中采購。
二、對策：
1、對清單編制的質(zhì)量建立獎懲制度，通過獎懲制度手段來制約清單編制人，從而達(dá)到提高清單質(zhì)量的效果。
2、公司在開標(biāo)前需對該項(xiàng)目做出詳細(xì)的預(yù)算，對成本做出分析，確定準(zhǔn)確的攔標(biāo)價格，達(dá)到真合理低價中標(biāo)的目的。
3、公司首先應(yīng)有一套完善的圖紙及一份高質(zhì)量的工程量清單，以避免因圖紙的不完善和工程量清單的編制失誤給投標(biāo)人留下可乘之機(jī)。
4、建立集團(tuán)內(nèi)部技術(shù)標(biāo)評定專家?guī)?，工程開標(biāo)時通知技術(shù)標(biāo)評定專家進(jìn)行評審；對技術(shù)不夠成熟或?qū)嵙Σ粔蛐酆竦钠髽I(yè)予以否決。
5、應(yīng)對施工單位做出明確規(guī)定，施工單位手頭擁有兩個以上在建的三一集團(tuán)項(xiàng)目不得參加第三個項(xiàng)目的投標(biāo)，確保工期不被造成的浪費(fèi)。
6、按設(shè)計、總承包、專業(yè)分包、專業(yè)及大型設(shè)備供應(yīng)、大宗材設(shè)供應(yīng)等建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。每種類同級別合作伙伴關(guān)系不少于3家以上。
如此操作，可縮短招標(biāo)時間；基于建立在互信基礎(chǔ)上，節(jié)約工程費(fèi)用；可加速驗(yàn)收移交使用時間;有利于后續(xù)保修與維護(hù)。
對大型大宗、品質(zhì)要求高的材料設(shè)備集中選定定供應(yīng)商。簽訂長期采購合作計劃，如通風(fēng)氣鏤、墻板、耐磨地面材料、鋁型材、母線槽、電梯護(hù)梯、電纜、鋼材、廠礦燈具、混凝土、外墻石材、衛(wèi)浴潔具等。如此操作能保證材料品質(zhì)達(dá)到公司要求；在施工中能保證按時供貨；減少承包方采購成本，降低材料購買成本、從而為公司節(jié)約建設(shè)投資成本。
規(guī)劃設(shè)計
一、存在問題：
1、使用部門提交的產(chǎn)能規(guī)劃、使用需求沒有經(jīng)過認(rèn)真地研究及評審，經(jīng)常在建設(shè)的工程中進(jìn)行不斷的調(diào)整，帶來大量的設(shè)計變更，增加了造價。
2、廠房的工藝設(shè)計滯后，建筑按照標(biāo)準(zhǔn)廠房設(shè)計，導(dǎo)致大量的設(shè)計變更，增加了工程造價；或廠房結(jié)構(gòu)局部設(shè)計偏保守，存在浪費(fèi)現(xiàn)象。
3、集團(tuán)未制定統(tǒng)一的建設(shè)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)(如那些部門在車間輔房辦公，那些部門在辦公樓辦公;普通辦公人員、研發(fā)人員人均辦公面積指標(biāo);總裁助理、副總經(jīng)理等領(lǐng)導(dǎo)辦公的面積及配置等等)，建筑規(guī)模存在一定的超標(biāo)。
4、辦公樓、食堂、研發(fā)樓等存在二次裝修的建筑，由于工期緊，建筑施工圖完成便開始施工，當(dāng)單體施工到一定階段后才完成裝修設(shè)計。裝修設(shè)計時，經(jīng)常對建筑的平面布置進(jìn)行調(diào)整，導(dǎo)致大量的設(shè)計變更，增加了成本。
5、部分設(shè)計任務(wù)設(shè)計周期不合理，圖紙質(zhì)量難以得到保證。
6、設(shè)計類戰(zhàn)略合作伙伴數(shù)量有限，部分單位設(shè)計質(zhì)量不高，管控機(jī)制效果不佳，導(dǎo)致設(shè)計圖紙質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量和及時性都較差，從而影響設(shè)計進(jìn)度和工程建設(shè)質(zhì)量。
7、設(shè)計行業(yè)這幾年由于工程量很大，普遍存在施工圖紙質(zhì)量低劣、設(shè)計進(jìn)度滯后、圖紙不全、設(shè)計技術(shù)不合理的現(xiàn)象。如不加管控，將嚴(yán)重影響三一的工程建設(shè)質(zhì)量和成本。
8、普遍存在忽視報批報建工作，存在不辦理土地證、施工許可證、房屋產(chǎn)權(quán)證等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響三一與政府部門之間的關(guān)系，給公司品牌將帶來隱患。
二、對策：
1、在制定項(xiàng)目的進(jìn)度計劃時，給項(xiàng)目一個科學(xué)合理的設(shè)計周期。
2、讓公司決策層認(rèn)識到工藝設(shè)計對建筑設(shè)計的影響，要求事業(yè)部做最大的努力配合基建及時完成工藝設(shè)計。
3、存在二次裝修的建筑，應(yīng)明確各階段的設(shè)計內(nèi)容，對各階段的招標(biāo)范圍進(jìn)行合理的劃分，對可能存在變更的內(nèi)容暫不設(shè)計、不招標(biāo)。
4、組織人力資源部、行政部一起制定集團(tuán)統(tǒng)一的建設(shè)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。
5、擴(kuò)充、優(yōu)化設(shè)計類戰(zhàn)略合作伙伴庫，制定相應(yīng)的考評機(jī)制，對設(shè)計類合作伙伴進(jìn)行優(yōu)勝劣汰。
6、加強(qiáng)合同管理，增加對設(shè)計院在圖紙質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量及設(shè)計周期等方面的約束條款，對設(shè)計院進(jìn)行相應(yīng)的處罰。
7、每個月組織兩次關(guān)于設(shè)計圖紙存在問題的總結(jié)會，將半個月來規(guī)劃設(shè)計院、審圖中心、項(xiàng)目部發(fā)現(xiàn)的設(shè)計圖紙的問題進(jìn)行匯總，組織基建總部人員進(jìn)行討論學(xué)習(xí)，并發(fā)給設(shè)計院。做到同類型的錯誤不要重犯。
8、對設(shè)計質(zhì)量管控采取以下措施：
8.1方案評審：要求設(shè)計單位提交全面、完整的設(shè)計方案，即不僅需要總圖、建筑單體的平、立、剖面、效果圖、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，而且需要提交有關(guān)結(jié)構(gòu)、強(qiáng)弱電、給排水、暖通空調(diào)、動力等各專業(yè)的方案;組織基建總部相關(guān)專業(yè)及造價人員進(jìn)行討論、評審，以確定最合理的設(shè)計方案。
8.2施工圖審核地勘資料的合理性評審，地勘資料的準(zhǔn)確性將嚴(yán)重影響地基、基礎(chǔ)的設(shè)計合理性，從而將嚴(yán)重影響工程造價；組建強(qiáng)大的施工圖審查隊伍，集中行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的各專業(yè)工程師對施工圖紙進(jìn)行嚴(yán)格評審，對出現(xiàn)重大問題的設(shè)計院(公司)以及基建本部(組織施工圖設(shè)計的人員)進(jìn)行評價和處罰。
制定各專業(yè)施工圖審核技術(shù)要點(diǎn)，規(guī)范審圖人員的行為和審圖點(diǎn)，使設(shè)計圖紙質(zhì)量處在受控狀態(tài)。
9、明確規(guī)劃建筑設(shè)計院、審圖中心等各部門職責(zé);明確各專業(yè)人員的崗位職責(zé)；制定內(nèi)部管控流程。依據(jù)流程、崗位職責(zé)要求進(jìn)行獎懲管理。
結(jié)構(gòu)設(shè)計
一、存在問題：
1、各建筑單體結(jié)構(gòu)形式的選型：建筑單體結(jié)構(gòu)的形式依據(jù)不同的房屋類別、高度、抗震等級可以有不同的選擇。不同的選擇對于造價的影響較大。比如多層(六層以內(nèi)含六層)宿舍樓采用磚混結(jié)構(gòu)與采用普通鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)來說，每平米造價明顯不一樣；而異型柱砼框架結(jié)構(gòu)相比一般框架結(jié)構(gòu)，同樣對造價造成影響;
2、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選型：不同的基礎(chǔ)形式或是同類基礎(chǔ)的不同選型，均對造價的影響較大。設(shè)計單位對于基礎(chǔ)形式的選擇往往過于簡單及保守。比如可以采用淺基礎(chǔ)的卻采用樁基礎(chǔ)；可以采用三樁承臺的，卻采用四樁承臺等。
3、地勘單位提交的地勘報告：地勘單位提交的地勘報告中有關(guān)承載力往往偏低，過于保守及部分資料不全甚至錯誤，抗浮水位往往過高，有時地勘報告深度甚至達(dá)不到規(guī)范的要求，導(dǎo)致大量增加基建造價。
4、重大或?qū)ｍ?xiàng)的技術(shù)措施方案評審：在施工過程中，重大或?qū)ｍ?xiàng)的技術(shù)措施，如廠房地面裂縫及沉降的處理、深基坑的支護(hù)及回填土夯實(shí)處理、碼頭基地吹砂填海等，如果沒有很好的進(jìn)行技術(shù)把關(guān)，將造成造價的大量增加。
二、對策：
1、各建筑單體結(jié)構(gòu)形式及基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)的選型，建議請各基建本部及三一規(guī)劃設(shè)計院在方案設(shè)計階段嚴(yán)格把關(guān)，在施工圖階段由審圖中心重點(diǎn)審核，采用確的結(jié)構(gòu)形式；有地下室的基礎(chǔ)要綜合考慮抗浮問題。
2、對于地勘單位提交的地勘報告，建議在付勘察費(fèi)用之前，應(yīng)對提交的地勘報告進(jìn)行結(jié)構(gòu)審核，審核人員可由基建本部技術(shù)部或三一建筑規(guī)劃設(shè)計院及審圖中心結(jié)構(gòu)總工組成，必要時可以外聘專家。審核完成并修改后，由基建本部付勘察費(fèi)用。
3、對于重大或?qū)ｍ?xiàng)的技術(shù)措施方案評審，建議由直管部門組織專家進(jìn)行論證。專家可以請審圖中心總工及外聘專家。深基坑的支護(hù)需要屬國家嚴(yán)格控制的技術(shù)措施，必須要進(jìn)行專家評審，不能由本部會同監(jiān)理評審落實(shí)了事。
裝飾設(shè)計
一、存在問題：
1、裝飾設(shè)計類戰(zhàn)略合作伙伴數(shù)量有限，部分裝飾設(shè)計單位設(shè)計質(zhì)量不高，設(shè)計內(nèi)控機(jī)制欠缺，導(dǎo)致設(shè)計圖紙質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量和及時性都較差，從而影響設(shè)計進(jìn)度和工程建設(shè)質(zhì)量。
2、缺乏高素質(zhì)裝飾專業(yè)技術(shù)人才，各區(qū)域基建本部對裝飾專業(yè)人員重視度不夠，配備的裝飾工程師較少，幕墻裝飾專業(yè)人才基本沒有，造成裝飾工程在實(shí)施過程中缺少監(jiān)督與指導(dǎo)，影響項(xiàng)目的最終完成效果。
3、使用部門對建筑單體的使用需求不明確，導(dǎo)致后期在裝飾項(xiàng)目的實(shí)施過程中因?yàn)闊o法滿足需求而屢次變更，造成項(xiàng)目的巨大浪費(fèi)。
4、由于原建筑設(shè)計圖紙中也有建筑裝飾部分說明以及做法，如該建筑單體有二次裝飾設(shè)計時極容易造成工程量的二次計算，給公司造成重大損失。
5、我司各產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的建筑單體項(xiàng)目類型基本一致，許多建筑裝飾材料類型也一樣，由于各區(qū)域基建分管原因，容易造成相同的裝飾材料技術(shù)要求不同或工程單價出現(xiàn)較大差異，影響我司工程造價的控制。
二、對策：
1、擴(kuò)充、優(yōu)化設(shè)計類戰(zhàn)略合作伙伴庫，制定相應(yīng)的考評機(jī)制，對設(shè)計類合作伙伴進(jìn)行優(yōu)勝劣汰。
2、基建總部人力資源部應(yīng)對區(qū)域基建本部技術(shù)支持部人員滿足度進(jìn)行排名，促使各區(qū)域基建本部配備專業(yè)完整的裝飾工程師，完善各區(qū)域基建本部裝飾項(xiàng)目指導(dǎo)職能。
3、對各需要進(jìn)行二次裝飾設(shè)計項(xiàng)目，可提早與使用部門進(jìn)行溝通，幫助使用部門提交完整的使用需求，并獲得使用部門領(lǐng)導(dǎo)審核批準(zhǔn)，盡量減少項(xiàng)目實(shí)施過程中的變更，減少浪費(fèi)。
4、建議各區(qū)域基建本部在編制項(xiàng)目工程量清單時特別注意該項(xiàng)目是否有二次裝飾設(shè)計，在招標(biāo)范圍及技術(shù)要求以及工程量清單流程評審過程中應(yīng)該特別留意，以避免項(xiàng)目的二次計量或者漏項(xiàng)。
5、針對集團(tuán)內(nèi)各產(chǎn)業(yè)園使用量大、使用范圍廣的建筑裝飾材料，可由我司商務(wù)采購或招標(biāo)部門組織相應(yīng)人員進(jìn)行考察，并與主要材料供應(yīng)商簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，既可降低項(xiàng)目成本也可保障主要材料的供貨時間。